מה זה מיחזור משכנתא?
מיחזור משכנתא הוא תהליך שבו מחליפים את המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה בתנאים שונים.
במסגרת המיחזור ניתן:
- לשנות את גובה ההחזר החודשי.
- לקצר או להאריך את תקופת ההלוואה.
- לשנות את מסלולי הריבית.
- להפחית את עלויות הריבית לאורך השנים.
- להתאים את המשכנתא למצב הכלכלי החדש.
כאשר מתרחשים גירושין, המצב הכלכלי של בני הזוג משתנה בדרך כלל. במקום שתי משכורות יש לעיתים הכנסה אחת, נוספות הוצאות על שכירות, מזונות או הקמת משק בית חדש, ולכן המשכנתא שנלקחה בעבר כבר אינה מתאימה בהכרח למציאות החדשה.
מה עושים עם המשכנתא בגירושין?
אחד הנכסים המרכזיים שיש להסדיר במסגרת הסכם הגירושין הוא הדירה המשותפת והמשכנתא הרשומה עליה.
חשוב להבין: הסכם הגירושין אינו מבטל את ההתחייבות כלפי הבנק. גם אם בהסכם נקבע שאחד מבני הזוג ישלם את המשכנתא, מבחינת הבנק שני הלווים עדיין אחראים להחזרי ההלוואה כל עוד שמם מופיע במשכנתא. זו נקודה שרבים אינם מודעים לה.
לדוגמה: אם נקבע שהבעל ימשיך לשלם את המשכנתא והוא מפסיק לשלם, הבנק יכול לפנות גם לגרושה ולדרוש ממנה את החוב, גם אם אינה מתגוררת בדירה כבר שנים. לכן חשוב לטפל במשכנתא באופן מסודר ולא להסתפק רק בסעיפים בהסכם הגירושין.
מי משלם משכנתא לאחר גירושין?
אין תשובה אחת שמתאימה לכולם, מי משלם את המשכנתא לאחר הגירושין. התשובה תלויה בהסכמות בין הצדדים ובפתרון שנבחר לגבי הדירה.
בפועל קיימים מספר מצבים נפוצים:
- שני בני הזוג ממשיכים לשלם
כאשר הדירה עדיין לא נמכרה או כאשר הוחלט להשאיר אותה בבעלות משותפת לתקופה מסוימת.
- אחד מבני הזוג נשאר בדירה
בן הזוג שנותר בדירה ממשיך לשלם את המשכנתא ולעיתים רוכש את חלקו של הצד השני.
- מכירת הדירה
במקרה כזה התמורה מהמכירה משמשת תחילה לסילוק יתרת המשכנתא, ורק לאחר מכן מתחלקים ביתרת הכספים.
- המשכנתא נפרעת באמצעות מיחזור
במקרים רבים בן הזוג שנשאר בדירה מבצע מיחזור משכנתא ולוקח על עצמו את ההתחייבות לבדו.
חלוקת משכנתאות בגירושין – האפשרויות העומדות בפני בני הזוג
לכל משפחה נסיבות שונות, אך בדרך כלל אחת מהאפשרויות הבאות תיבחר.
1. מכירת הדירה וסילוק המשכנתא
הפתרון הפשוט ביותר מבחינה משפטית הדירה נמכרת, המשכנתא מסולקת והיתרה מחולקת בין הצדדים בהתאם להסכם.
יתרונות:
- כל אחד יכול להתחיל מחדש.
חסרונות:
- לעיתים מדובר במכירה בתקופה שאינה אידיאלית.
- מעבר דירה לילדים.
- קושי לרכוש נכס חלופי.
- מכירה מלחץ בעלות מתחת למחירי השוק
2. אחד מבני הזוג רוכש את חלקו של השני
זהו פתרון נפוץ כאשר אחד הצדדים מעוניין להישאר בבית.
במקרה כזה יש לבצע:
- הערכת שווי לנכס על ידי שמאי.
- בדיקת יכולת כלכלית מול הבנק.
- הוצאת אחד מהלווים בהתחיבות שלו מול הבנק.
- העברת זכויות בטאבו.
- בדיקת כדאיות למחזור משכנתא.
3. השארת הנכס בבעלות משותפת
לעיתים מחליטים להמתין מספר שנים, למשל עד שהילדים יגדלו. המשמעות היא שהמשכנתא ממשיכה להתקיים ושני הצדדים נותרים מחויבים לבנק.
פתרון זה דורש הסכם מפורט וברור במיוחד.
4. השכרת הדירה לאחר גירושים, לצורך תשלום המשכנתא
יש זוגות שבוחרים להשכיר את הדירה ולהשתמש בדמי השכירות לצורך תשלום המשכנתא. הוא פתרון שיכול להתאים כאשר שוק הנדל"ן אינו מאפשר מכירה בתנאים טובים או שיש צפי לעליית ערך הדירה בשנים הקרובות כגון פינוי בינוי/תמ”א.
האם ניתן למחוק את אחד מבני הזוג מהמשכנתא?
זו אחת השאלות הנפוצות ביותר לאחר גירושין. התשובה היא: כן, לעתים ניתן למחוק אחד מבני הזוג מהמשכנתא, אבל לא באופן אוטומטי. הבנק צריך לאשר את השינוי. הבנק יבדוק האם בן הזוג שנשאר בדירה מסוגל לעמוד לבדו בתשלומי המשכנתא.
לצורך כך ייבחנו:
- גובה ההכנסה.
- היסטוריית אשראי.
- התחייבויות נוספות.
- יחס החזר להכנסה.
אם הבנק משתכנע שהלווה מסוגל לעמוד בתשלומים, ניתן להוציא את בן הזוג השני מההלוואה.
אם הבנק מסרב, שני בני הזוג יישארו מחויבים למשכנתא גם לאחר הגירושין.
מתי כדאי לבצע מיחזור משכנתא לאחר גירושין?
מיחזור משכנתא יכול להיות פתרון מצוין במקרים רבים:
כאשר ההכנסה המשפחתית ירדה – לאחר הגירושין לעיתים קשה לעמוד בהחזר החודשי המקורי. מיחזור יכול לאפשר פריסה ארוכה יותר והקטנת התשלום החודשי.
יש צורך לבדוק את תנאי המשכנתא כפעם בשנה לצורך בדיקת כדאיות לשיפור התנאים הקיימים – בדרך כלל זו הזדמנות לבחון מחדש את כל תנאי ההלוואה.
כאשר רוצים להגדיל את הוודאות הכלכלית – שינוי מסלולים והפחתת סיכונים יכולים לסייע ביצירת יציבות בתקופה רגישה.
טעויות נפוצות בנושא משכנתא לאחר גירושין
- להסתמך רק על הסכם הגירושין
הבנק אינו צד להסכם. כל עוד שמכם רשום במשכנתא, אתם אחראים לחוב.
- לא לבדוק כדאיות מיחזור
אנשים רבים ממשיכים לשלם משכנתא שאינה מתאימה למצבם החדש או למצב השוק הקיים.
- לבצע החלטות מתוך לחץ רגשי
לעיתים הרצון "לסיים עם זה כבר" גורם לקבלת החלטות שעולות מאות אלפי שקלים בעתיד.
- לא לקבל ייעוץ מקצועי של יועצ.ת משכנאות
השלכות של החלטה שגויה עשויות ללוות אתכם עשרות שנים ולעלות לכם הרבה כסף.
איך יודעים האם מיחזור משכנתא משתלם?
כדי לבדוק כדאיות מיחזור, תפקידו.ה שלי יועצ.ת המשכנתאות שלכם יהיה לבחון:
- יתרת המשכנתא.
- הריביות הקיימות.
- גובה ההחזר החודשי.
- עמלות פירעון מוקדם.
- מצב ההכנסות לאחר הגירושין.
- תוכניות עתידיות לרכישת נכס נוסף.
בדיקה מקצועית יכולה לחשוף חיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.
לסיכום
מיחזור משכנתא אחרי גירושין הוא לא רק עניין טכני.
עבור רבים, הגירושין מסמנים התחלה של פרק חדש בחיים. המשכנתא היא אחת ההתחייבויות הכלכליות הגדולות ביותר שיש לרוב המשפחות, ולכן חשוב לקבל החלטות מושכלות ולא לפעול מתוך לחץ או חוסר ודאות.
בין אם החלטתם למכור את הדירה, להעביר את הזכויות לאחד מבני הזוג או להמשיך להחזיק בנכס במשותף, חשוב להבין את המשמעות של כל החלטה ולבדוק האם מיחזור משכנתא יכול לשפר את מצבכם הכלכלי.
ליווי מקצועי של יועצ.ת משכנתאות המתמחה במצבי גירושין יכול לסייע לכם להבין את האפשרויות, לנהל נכון את המשא ומתן מול הבנק ולקבל החלטות שיאפשרו לכם לפתוח דף חדש בביטחון כלכלי גדול יותר.
מירב גרונברג – יועצת משכנתאות
